El impacto de la pandemia de coronavirus en la regulación de los contratos de alquiler de viviendas

Desde hace ya décadas desde todos los sectores sociales y políticos de Argentina se denuncia el déficit sistemático del acceso a la  vivienda, que sufre gran parte de la población. Se trata de un problema histórico que se agravó con la pandemia y que reconoce dos componentes esenciales: la falta física de inmuebles y suelo urbanizado y las dificultades económicas de la gran mayoría de la población para acceder a una vivienda y a los servicios básicos, los cuales deben ser brindados por el estado.

La vivienda, necesaria para el desarrollo individual y familiar, que cuenta con una gran protección constitucional, convencional y de Derecho positivo, vio tambalear sus bases por la dificultad económica agravada por la imposibilidad de trabajar, comerciar y circular, originada por el coronavirus que golpeó con rudeza a profesionales y trabajadores independientes de las más diversas índoles.

Por ello, el Poder Ejecutivo mediante el dictado del decreto 297/2020 de fecha 20 de marzo de 2020 adoptó la medida del "aislamiento social, preventivo y obligatorio" luego de ello las medidas para la prevención de la propagación de la enfermedad. Estas medidas afectaron la vida laboral, social y económica de todos los hombres y mujeres, niños y niñas que viven en la Argentina. Una gran cantidad de ellos vio afectado su derecho a la vivienda, particularmente en lo que respecta a las bruscas variaciones de la claúsulas de los contratos de alquiler de viviendas, incluso para aquellos que alquilan un inmueble no para vivienda, sino que lo hacen como ámbito de trabajo como son el caso de las PYMES, o de aquellos profesionales que tienen la necesidad de contar con una oficina para desarrollar su actividad.

Es así como el gobierno nacional, el día 29 de marzo de 2020 dictó el decreto de necesidad y urgencia 320/2020 (en adelante Decreto 320/2020) declarando la emergencia de alquileres, buscando de esa manera amortiguar los efectos negativos del covid 19.

Todos aquellos que paguen un canon por la adquisición del inmueble habitación o por su uso y goce, se encuentran ante la dificultad temporaria para solventarlo, por la profunda crisis económica originada por la pandemia. La misma ha tratado de ser morigerada por dos decretos de necesidad y urgencia del Poder Ejecutivo, el 319/2020 y el 320/2020, que buscan tanto la suspensión de los aumentos de alquileres y mutuos hipotecarios y la prórroga de los plazos, como así también la suspensión de los intereses y los desalojos.

Pasado el tiempo el ejecutivo con el fin de paliar la situación de desequilibrio contractual, tomó medidas mediante los decretos 320 y 766 que congelan el precio de los alquileres, impidiendo a los dueños aumentos hasta el 31 de enero del año 2021.

Dentro del marco de los decretos durante la vigencia de esta medida se debió abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del año 2020, como forma de proteger a los locatarios de los avatares de una situación desconocida al tiempo de su celebración, que afecta tanto al dueño como al que alquila, pero que en la tensión entre derecho de propiedad y derecho a la vivienda o a la fuente de trabajo, la legislación de emergencia se inclina por beneficiar temporalmente al segundo por creerlo más débil.

Cabe destacar que "quedan excluidos del congelamiento de los alquileres los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos".

El destino de los alquileres para cubrir las necesidades básicas familiares se puede aprobar por cualquier medio de prueba, entre ellas: los otros ingresos del locador como ser una pensión o jubilación, directamente la falta de ingreso, la condición de discapacitado del locador o de algún miembro de su familia, el carácter de único bien del locador que se ve obligado a alquilar para satisfacer sus necesidades básicas y recurre a vivir en una propiedad que no le es propia, etc.

La medida adoptada por el gobierno nacional, en aras de proteger a la parte mas débil del contrato, surge en lo inmediato como adecuada, pero en el largo plazo resulta difícil de comprender sus beneficios para el locatario cuando los reajustes atrasados se deban pagar irremediablemente. Aunque lo cierto es que ello se hará en cuotas y con una moneda un 40% o un 50% desvalorizada, lo que de por sí produce una quita o un achicamiento del precio pactado, y hace soportar el costo de la crisis económica sobre el locador.

El Decreto 320/2020. Su análisis y su impacto económico en los contratos de locación

En el marco de la emergencia causada por la pandemia, el Poder Ejecutivo asumió muchas funciones legislativas, y dictó el DNU 320/2020 para regular aspectos de contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural, habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares, inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias; inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias; de inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria; de inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión; de inmuebles alquilados por micro, pequeñas y medianas empresas conforme lo dispuesto en la ley 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, y de inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).

Dentro de las medidas adoptadas por el ejecutivo encontramos:

• La suspensión de desalojos siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria.
• La  prórroga de contratos, que comprende a los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial.
• El congelamiento del precio de los alquileres; se exceptúan del congelamiento los contratos cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente.
• La extensión de los plazos previstos en este DNU 320/202 hasta el pasado 31 de enero de 2021 por el DNU 766/2020.

Estas resoluciones tienen como fin evitar que se extinguieran masivamente los contratos mientras duran las medidas de aislamiento social, preventivo y obligatorio, el derecho de acceso a la vivienda también se vería vulnerado ya que mientras duren esas medidas los locatarios estarán impedidos de salir a buscar un nuevo inmueble, o si lo hicieran se estarían exponiendo al contagio poniendo en riesgo su derecho a la salud, situación que se agrava si un miembro o todo el grupo familiar atraviesa por la enfermedad del COVID-19; en tales casos el cumplimiento de los efectos normales del contrato afectaría los derechos humanos y fundamentales a la vida y la salud.

Asimismo, aun cuando las medidas vinculadas a la circulación de personas sean menos restringidas, como las del distanciamiento social, el derecho de acceso a la vivienda puede verse obstaculizado por la merma en la oferta de bienes inmuebles en el mercado a precios accesibles, y los gastos que implican la celebración de un nuevo contrato para economías familiares muy frágiles, y en algunos casos sobreendeudadas.

Dentro del decreto 320/2020 se buscó que las personas que se presumen en mayor situación de vulnerabilidad frente a la crisis se vean protegidas por las disposiciones del decreto de necesidad y urgencia que limita el derecho de renta inmobiliaria, prorroga los contratos de locación y suspende los desalojos. Asimismo, se señala la prohibición de aplicar intereses tanto punitorios como moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596, incisos b, y d, del Código Civil y Comercial.

La protección a quien alquila se extiende al supuesto, muy repetido por cierto de quien no puede abonar el alquiler. Estas personas no se ven desobligadas de hacerlo, sino que al momento de pagarlo no deberán abonar intereses moratorios, ni multas por su retraso.

Cabe poner de resalto que el decreto de necesidad y urgencia 320/2020 fue declarado válido a través de la resolución del Honorable Senado de la Nación N° 33 del 13 de mayo de 2020, con el fin de garantizar el derecho a la vivienda en el marco de una pandemia que afectó los entramados sociales y la realidad económica imperante en el mundo.

Ricardo Nadir Graciadio

Abogado