La oferta de alquileres en Zárate creció hasta el 60% interanual, pero persiste el problema habitacional

/Por José Luis Cieri, periodista especialista en Real Estate

La ciudad de Zárate experimenta un crecimiento en la oferta de alquileres de entre un 50% y 60% tras la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que impulsó el Gobierno nacional desde el 29 de diciembre último y que derogó la anterior Ley de Alquileres, poniendo en relieve un escenario de crisis habitacional más acusado en sus áreas centrales. Este aumento en la disponibilidad de viviendas para alquilar surge en un contexto donde se advierte mayor complejidad en las negociaciones de alquiler, junto a una variabilidad en las condiciones contractuales y los precios demandados por los propietarios.

Lo positivo es que la derogación del DNU sobre la Ley de Alquileres ha resultado en un importante incremento de propiedades disponibles en el mercado zarateño, no obstante, este hecho no parece solventar la problemática de fondo asociada al déficit habitacional, sobre todo en zonas próximas al centro.

En la ciudad, resulta difícil vislumbrar un crecimiento urbanístico ordenado con posibilidades de construir en altura en el Centro y áreas periféricas.

Las viviendas de una planta que se edifican se suelen levantar a más de 3 kilómetros de esta área, y el fuerte progreso registrado en los últimos 10 años se dio pasando la ruta nacional 9 en sentido hacia La Florida y Escalada, sobre todo. Aunque hay otros focos que van en sentido hacia Lima.

Otra dificultad en el acceso a la vivienda es la ausencia de créditos hipotecarios sostenibles que no estén sujetos a ajustes por inflación, como se evidenció con los planes en UVA. Hasta ahora, tanto el Estado nacional como otros niveles gubernamentales han fallado en implementar políticas efectivas para abordar el déficit habitacional, tanto en términos de ofrecer opciones de alquiler como de compra-venta.

Valores de locaciones habitacionales

Los precios de alquiler, por su parte, varían significativamente dependiendo de la ubicación, con valores que oscilan entre los $180.000 para departamentos de dos ambientes y $250.000 para casas de dos dormitorios con garaje, situadas en zonas bien ubicadas de la ciudad (siempre en promedio).

En contraste, las áreas alejadas del centro, cercanas a las Avenidas Anta y Gallesio y en dirección a la ruta 9, presentan precios hasta un 40% inferior, evidenciando una fuerte correlación entre la proximidad al centro y el valor del alquiler.

En lo que respecta a las condiciones de alquiler, se observa una tendencia hacia la formalización de contratos a dos años, con ajustes basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) realizados cada tres o cuatro meses, buscando ofrecer cierta estabilidad tanto para arrendadores como para arrendatarios dentro de un marco legal que asegura la transparencia y la seguridad en la relación contractual.

Algunos contratos se realizan utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL). Es importante destacar que los contratos existentes firmados antes de la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) seguirán en vigor hasta su fecha de vencimiento, ya que ninguna ley tiene efecto retroactivo al entrar en vigencia.

Más oferta, pero insuficiente aún

A pesar de la ampliación en la oferta, se estima que actualmente hay menos de 100 propiedades disponibles para alquiler en toda la localidad a través de inmobiliarias, cifra que representa un significativo aumento en comparación con los meses previos al DNU.

Hay otras opciones a través de dueños directos que pactan acuerdos directamente con el inquilino pero no son fáciles de detectar. Son usuales en redes sociales y publicaciones de medios locales.

La situación habitacional en Zárate muestra una complejidad creciente, con incrementos en los costos de alquiler que siguen la tendencia del IPC, pero con una incertidumbre que se mantiene hasta completarse ciertos períodos de ajuste contractual (quienes firmaron contratos con ajustes trimestrales deberán actualizar el valor el próximo mes).

Desde el mercado inmobiliario local argumentan que la demanda, en términos del tipo de vivienda más buscada, no muestra una predilección clara, reflejando las distintas necesidades y capacidades económicas de los inquilinos, indicando una búsqueda variada que incluye tanto departamentos como casas de dos y tres ambientes.